Estate-Link：我给写字楼写的这套物业管理系统

缘起#

写字楼的物业，说起来简单，做起来碎：

• 哪家公司租在哪层、多少人、合同到没到期？
• 每个月的水电怎么抄、怎么算、物业费收没收上来？
• 客户寄放的展品、自己的固定资产，谁借走了、还给没还？
• 灯坏了、空调不制冷，报修了谁去修、修完没有？
• 灭火器过期没有、去年检了吗、隐患整改完没？
• 会议室今天空不空、梯控卡办到哪一步了？

这些事情原本散在十几个 Excel 和各种微信群里。Estate-Link 要做的，就是把它们收进一个系统。

它现在有多大#

模块地图大概是这样的：

• 物业大台账 —— 一栋楼一家企业的完整档案，是抄表、物业费、巡检、门牌绑定的唯一数据源头。
• 楼宇管理 —— 楼号 → 楼层 → 区域 → 门牌，把物理空间结构化，门牌还能标空置/在租/自用。
• 项目管理与多项目隔离 —— 一套系统服务多个写字楼，数据和权限按项目隔离，顶部一键切换。
• 抄表管理 —— 每家公司按固定四类电表（总表/照明/空调/动力）建档，读数 → 用量 → 费用一条线跑通，还能手机扫码抄表。
• 物业费管理 —— 按企业按月生成账单，登记对公转账，收缴看板一目了然。
• 客商物料 / 物料库存 —— 代保管物料全程可查，自有物料管库存、打标签。
• 资产清单 —— 固定资产全生命周期，按分类自动编号，扫码即查、借还有管控。
• 报修工单 —— 受理 → 派工 → 处理中 → 完工 → 验收，闭环。
• 设备台账与故障 —— 电梯、空调、水泵建档，故障留记录。
• 任务 / 巡检 —— 日常事务分派跟进，巡检按模板排班、现场打卡拍照。
• 流程管理 / 公共文档库 / 消防管理 / 会议室 / 空间平面图 —— 审批流、文档在线预览、消防五件套、会议室预约、楼层平面图打点。

技术栈#

没有花活，都是成熟稳定的选择：

• 后端：Java + Spring Boot，基于 RuoYi-Vue-Plus 6.X，权限、字典、代码生成这些底座直接复用。
• 前端：Vue 3 + TypeScript + Vite（RuoYi 的 plus-ui）。
• 移动端：一套 uni-app 的 H5，专门给「现场作业」用——扫码、抄表、巡检打卡，很多是免登录页面，扫码即用。
• 数据库：MySQL 8.4。

几个我比较满意的点#

1. 免登录的现场场景。 物业的活儿很多是在楼里跑着干的，让人先登录再扫码很反人性。所以物料、资产、抄表、巡检、空间大屏这些都做了免登录的扫码页，现场打开就能用。

2. 抄表 → 算费口径统一。 电价、逾期规则都放在「物业标准配置」里集中维护，抄表算费引用同一个口径，避免散落在代码和表格里。

3. 空间平面图当数据入口。 把楼层图纸传进系统，在上面打点，点位关联到设备/工位，大屏直接投屏，状态按实时数据渲染。前台/展厅往那一放，比什么报表都直观。

踩过的坑#

源码快照把类「吃掉」了。 有一次编译机上的 Java 源码被一份旧快照覆盖了，少了几个类，但 mvn package 依然成功、jar 一样有几百兆、服务照样起得来——只是对应接口 404。从那以后，我部署前一定「开箱验类」：解开 jar，断言那几个类确实在里面，才敢上线。

慢接口超时。 有些重接口（比如路线规划）要跑两分钟以上，稍不注意就会被超时机制掐断成 504。后来我把这类慢接口统一改成了「先接活、后取结果」的异步任务：请求先拿到一个任务号，前端再轮询取结果。

小结#

Estate-Link 是我把「一堆 Excel 和微信群」变成「一个能用的系统」的一次完整实践。它不炫技，但每一块都对着一件真实要干的活。

如果你也在做类似的东西，或者正好在管一栋楼，欢迎来聊。